源泰蓝海钧华大饭店项目管理纪实
源泰蓝海钧华大饭店项目位于山东省淄博市沂源县中心城区东北方向，南邻新城路，东接瑞阳路。本工程由一个单体组成，其地上主楼为20层，裙房为2层和3层；地下为两层，其中地下二层为车库和设备用房（设有人防），地下一层为车库，主楼范围设有一层地下夹层，夹层主要为后厨配套用房、设备用房及储藏室。地上一楼为大堂和自助餐，二、三楼主要为餐饮区，设有厨房、宴会厅、多功能厅和包间，四楼主要为会议，五~十层为客房，十一~十六层为小开间办公，十七~二十层为大空间办公。本工程总用地面积8286.9m2，总建筑面积36322.82m2，其中地上27685.25m2，地下8637.57mm2，建筑高度91.1米。
项目工期目标为计划开工日期为2019年11月8日，2021年8月8日酒店运营，竣工日期为2021年12月30日。实际开工日期为2020年3月1日。
工程质量目标争创“泰山杯”优质工程和山东省文明工地。项目计划总投资约2.1亿元。
本项目是淄博市全过程工程咨询及EPC总承包管理模式双试点项目。建设单位为沂源源泰置业有限公司，全过程工程咨询单位为山东瀚广建设项目管理有限公司，EPC总承包单位为青建集团股份公司，软装总包单位为山东易度时空装饰有限公司，酒店管理为山东蓝海酒店管理股份有限公司。项目按四星级酒店、高档公寓、办公于一体的商业综合体建筑标准建设。
项目建设前期，项目管理团队根据业主的工期要求，进行了项目管理总体策划，综合考虑了影响进度控制的诸多因素：质量控制、投资控制、安全文明施工及环保、阶段性设计工作、采购工作、周边因素对工程的影响、配套工程、专业工程验收（消防、人防、电梯等）及项目竣工验收、突发事件、酒店筹开工作。
在分析的诸因素中，团队认为阶段性设计工作与专业工程验收（消防、人防、电梯等）及项目竣工验收不可控因素多，对进度影响最大，出现的问题最多。
一、阶段性设计工作
（一）阶段性设计工作的内容
a.建筑安装工程施工图设计；
b.精装修工程施工图设计;
c.智能工程施工图设计；
d.景观绿化、泛光工程；
e.软装工程;
f.二次设计：玻璃幕墙、泳池深化设计、厨房设备、抗震支吊架等。
（二）对工期的影响分析
设计工作对工期的影响很大，如果按照总承包固有模式签订固定总价合同，则必须全部设计完成后或者大部分设计完成后签订合同，然后施工，周期长，非常不利于工期控制。而建筑安装施工图完成后，只要合同签订即可具备施工条件，如果改变总承包合同固定总价的合同模式，即可大大缩短项目周期。
（三）问题的解决方式--合同管理模式创新
为了解决工程遇到的问题，管理团队创新了合同管理模式，在第一阶段建筑安装施工图到位后，进行了总合同的拟定及谈判，历时4个月于2020年2月底用单价合同的方式敲定了总承包合同，并对后续各个阶段的工作做了框架约定，后续各阶段施工图设计完成后，由总包单位单独签订子合同。
项目实施分了4个阶段,第一阶段:建筑\安装工程设计阶段；第二阶段：精装修阶段；第三阶段：智能工程设计阶段；第四阶段：景观绿化、泛光、软装设计及二次深化设计。各个阶段工作经历了设计方案设计、审核、深化、交付施工4个过程。从而形成了分段流水式建设模式。
（四）成效
创新合同管理模式，为工期目标的实现创造了条件，从 2020年3月1日实际开工，2021年9月20日实现了酒店部分试运营。投资也控制在了合同范围之内。
二、专业工程验收（消防、人防、电梯等）及项目竣工验收
本工程为酒店+公寓+办公一体化项目，功能相对独立，尤其是酒店部分独立性更强，早日投入运营，早日见效益。按照传统建设程序，必须全部竣工后，才能进行各种验收，如能实现工程主体的分段验收，就能在施工上部主体的同时，进行装饰作业穿插，从而缩短工期。如能实现竣工验收及消防工程分段验收，10层及以下酒店部分就能先期投运见效益。
既然是建设模式试点，就要敢想，更要敢干。经过与当地行政主管部门汇报沟通，分段主体验收的问题很快解决了。消防验收因涉及质安站及消防大队等部门，分段验收没有先例，也找不到依据。
管理团队把消防分段验收的问题作为重中之重，每次上级领导莅临视察或者主要会议都进行了汇报，各主要参建单位动用各自渠道也进行了协调，问题迟迟解决不了。但是，问题得到了建设行政主管部门的高度重视。2021年8月17日收到《山东省建设工程消防验收技术导则》后，认为本项目完全符合《导则》第7款的规定，第一时间与主管部门进行了沟通，得到了全力支持，并对验收资料提出了指导意见。
经过精心准备，2021年9月10日完成了1-10层酒店部分子单位工程的竣工验收，15日通过了消防分段验收。
目前本项目已经被淄博市列入分段式消防验收试点项目，近期将录制视频，准备在央视一台播出。
双试点项目运作经验告诉我们，不仅要大胆地想，更要努力去做，只要合理，困难总能解决。
